Почему этот вопрос волнует каждого инвестора
Когда инвестор рассматривает покупку объекта в Санкт-Петербурге, первый вопрос, который он задает: «Как я буду зарабатывать — сдавать посуточно или на длительный срок?».
Ответ кажется очевидным: посуточно — дороже, значит, выгоднее. Но так ли это на самом деле, если посчитать все расходы, риски и временные затраты?
Мы взяли реальный объект — апарт-отель в центре Санкт-Петербурга — и просчитали обе стратегии на конкретных цифрах. Спойлер: разница в доходности оказалась не такой огромной, как многие думают, а вот разница в образе жизни инвестора — колоссальной.
Для чистоты эксперимента мы выбрали гипотетический, но максимально реалистичный объект:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Тип объекта | Студия в апарт-отеле |
| Площадь | 25 кв. м |
| Локация | Центр Санкт-Петербурга (пешеходная доступность до основных достопримечательностей) |
| Стоимость покупки | 12 000 000 руб. |
| Состояние | С отделкой «под ключ», полностью меблированная |
| Класс | Комфорт+ |
Именно такой объект сегодня можно приобрести в одном из проектов сети izzzi — с профессиональным управлением, пулом сервисов и готовой инфраструктурой для работы в обоих форматах.
Как это работает
Классическая схема: вы сдаете объект одному арендатору на срок от 11 месяцев. Арендатор платит фиксированную сумму каждый месяц, вы платите коммуналку и налоги, остальное — ваш доход.
Расчет доходности
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Средняя ставка аренды в центре СПб | 60 000 руб./мес. |
| Годовой доход (брутто) | 720 000 руб. |
| Коммунальные платежи (среднегодовые) | 5 000 руб./мес. |
| Налог на имущество (0,1% от кадастра) | ~12 000 руб./год |
| Налог на доходы (6% УСН или 13% НДФЛ) — возьмем 6% для ИП | 43 200 руб. |
| Годовой доход (нетто) | 720 000 - 60 000 - 12 000 - 43 200 = 604 800 руб. |
| Чистая доходность | 604 800 / 12 000 000 = 5,04% |
Плюсы долгосрочной аренды
— Стабильность. Один платеж в месяц — прогнозируемый денежный поток.
— Минимальные хлопоты. Сменяемость арендаторов 1–2 раза в год, а иногда один живет по 3–5 лет.
— Низкие переменные расходы. Коммуналка фиксированная, нет затрат на уборку, смену белья, амортизацию мебели.
— Меньше износ. Объект эксплуатируется бережнее, чем при посуточной аренде.
Минусы долгосрочной аренды
— Доходность ограничена рынком. Рост арендной ставки сильно отстает от роста цен на недвижимость.
— Риск неплатежей. Выселить недобросовестного арендатора — долгая и дорогая процедура.
— Потеря дохода при смене арендатора. Даже неделя простоя между жильцами — это минус 14 000 руб. в центре.
— Капитальный ремонт за ваш счет. Косметический ремонт — каждые 3–5 лет, до 100 000–150 000 руб. за раз.
— Нет гибкости. Летом, когда туристов много и цены на посуточный сегмент взлетают, вы продолжаете получать те же 60 000 руб.
Реальная среднегодовая чистая доходность по оценке участников рынка: 4–6%
Как это работает
Вы передаете объект в управление профессиональному оператору (в нашем случае — управляющей компании сети апарт-отелей). Оператор размещает номер на всех агрегаторах (Ostrovok, Booking, Яндекс.Путешествия), управляет загрузкой, ценой, обслуживанием гостей. Вы получаете процент от выручки.
Расчет доходности
Среднегодовая загрузка апарт-отелей в центре Санкт-Петербурга (класс комфорт+) в 2025–2026 годах составляет 73–85% в зависимости от сезона. При этом средний дневной тариф (ADR) для такого объекта — 7 500 руб./сутки.
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Количество дней в году | 365 |
| Среднегодовая загрузка | 80% (консервативная оценка) |
| Занятые ночи | 292 |
| Средний дневной тариф | 7 500 руб. |
| Годовая выручка (брутто) | 292 × 7 500 = 2 190 000 руб. |
Структура расходов управляющей компании
| Статья расходов | % от выручки | Сумма |
|---|---|---|
| Управленческое вознаграждение УК | 20% | 438 000 руб. |
| Комиссии агрегаторов (Booking, Ostrovok и др.) | 12–15% | 300 000 руб. |
| Клининг и смена белья | 8% | 175 000 руб. |
| Коммунальные платежи (коммерческий тариф) | 6% | 131 000 руб. |
| Расходные материалы (шампуни, чай, кофе) | 3% | 66 000 руб. |
| Ремонтный фонд / амортизация | 5% | 110 000 руб. |
| Итого расходов | 54% | 1 220 000 руб. |
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Годовая выручка (брутто) | 2 190 000 руб. |
| Операционные расходы (54%) | 1 220 000 руб. |
| Годовой доход (нетто) | 970 000 руб. |
| Чистая доходность | 970 000 / 12 000 000 = 8,1% |
Плюсы посуточной аренды через УК
— Доходность выше в 1,6 раза. В нашем расчете — 8,1% против 5,04%.
— Полная безучастность инвестора. УК берет на себя все — от бронирования до решения конфликтных ситуаций.
— Гибкая ценовая политика. В сезон и на праздники цены взлетают до 12 000–15 000 руб./сутки.
— Доступ к глобальному спросу. Туристы из других регионов и стран, корпоративные клиенты.
— Прозрачность. Ежемесячные отчеты, онлайн-доступ к показателям загрузки и доходности.
— «Котловой» метод. Доход распределяется между всеми собственниками пропорционально площади, сглаживая колебания загрузки конкретного юнита.
Минусы посуточной аренды через УК
— Высокие операционные расходы. Коммерческий тариф на коммунальные услуги значительно выше жилого.
— Более быстрый износ. Мебель, техника, отделка изнашиваются интенсивнее из-за частой смены гостей.
— Регуляторные риски. Законодательство регулярно ужесточает требования к посуточной аренде, классификация средств размещения с 2025 года — обязательна.
— Зависимость от менеджмента. Доходность напрямую зависит от компетенции управляющей компании.
Реальная среднегодовая чистая доходность по оценке участников рынка: 8–12%
| Параметр | Долгосрочная аренда | Посуточная аренда (УК) |
|---|---|---|
| Годовая чистая доходность | 5,04% | 8,1% |
| Ежемесячный доход (нетто) | ~50 400 руб. | ~80 800 руб. (в среднем) |
| Окупаемость | 16–17 лет | 10–12 лет |
| Операционная нагрузка на инвестора | Минимальная (раз в год) | Нулевая (полный аутсорсинг) |
| Риск простоя | Высокий (выезд арендатора = 0 доход) | Низкий (загрузка диверсифицирована) |
| Стабильность дохода | Высокая (фикс платеж) | Средняя (зависит от сезона) |
| Участие в управлении | Самостоятельно (или риелтор) | Передано УК |
| Износ объекта | Медленный | Быстрый |
| Юридические риски | Выселение неплательщика | Классификация отелей, запреты |
| Возможность проживания | Да (после выезда арендатора) | Нет (номер в гостиничном фонде) |
Нюанс №1. Вы не можете управлять посуточно самостоятельно
Это частая ошибка начинающих инвесторов: «Куплю квартиру и сам буду сдавать посуточно, чтобы не платить УК». На практике это означает:
— Работа с агрегаторами 24/7 (вопросы от гостей прилетают в 3 часа ночи).
— Встреча гостей, передача ключей, выселение (а если опоздали на час?).
— Решение конфликтов в 2 часа ночи («соседи шумят», «горячей воды нет»).
— Уборка между заездами (а в сезон у вас 5 заездов в неделю).
В итоге вы перестаете быть инвестором и становитесь администратором отеля за 50 000 руб./мес. А ваше время, потраченное на это, имеет свою цену. Если у вас 2–3 объекта — это уже полноценная работа, которая не оставляет времени на основные дела.
Для большинства инвесторов, особенно имеющих основной бизнес или работу, посуточная аренда без УК экономически бессмысленна. Вы заработаете на 2–3% больше, но потеряете в десятки раз больше личного времени.
Нюанс №2. Почему УК забирает 20%, а не 10%
20% — это стандартный процент на рынке. В него входит:
— Команда профессионалов. От менеджеров по бронированию до горничных и техслужбы.
— Ценообразование. Динамический тариф, который отслеживает спрос и цены конкурентов в реальном времени.
— Маркетинг. Продвижение на 5–7 агрегаторах, работа с отзывами, корпоративные клиенты.
— Эквайринг и платежные системы. Комиссии тоже включены.
И самое главное — УК берет на себя загрузку. Без нее номер стоит пустой. А пустой номер — это минус 12 000 руб. за каждую незанятую ночь.
Чтобы увидеть полную картину, посмотрим три варианта загрузки апарт-отеля.
| Сценарий | Загрузка | ADR (средняя цена) | Годовая выручка | Чистый доход (после 54% расходов) | Доходность |
|---|---|---|---|---|---|
| Пессимистичный | 65% | 6 500 руб. | 365×65%×6 500 = 1 542 000 | ~709 000 руб. | 5,9% |
| Базовый | 80% | 7 500 руб. | 365×80%×7 500 = 2 190 000 | ~970 000 руб. | 8,1% |
| Оптимистичный | 90% | 8 500 руб. | 365×90%×8 500 = 2 792 000 | ~1 284 000 руб. | 10,7% |
То есть даже при самом плохом раскладе посуточная аренда через УК приближается к доходности долгосрочной аренды. А в хороший год — обгоняет в 2 раза.
Риски долгосрочной аренды
— Неплатежи. Выселение через суд занимает 2–4 месяца, всё это время вы не получаете доход и платите коммуналку.
— Порча имущества. Арендатор может сдать квартиру в ужасном состоянии — вы не получите с него ничего, если он исчез.
— Рынок аренды. При росте предложения ставки падают — в августе 2025 года предложение в СПб выросло на 34% за год.
— Ключевая ставка. При ипотеке с переменной ставкой платежи растут, а доход от аренды остается фиксированным.
Риски посуточной аренды
— Сезонность. В низкий сезон загрузка может упасть до 50–60%, доходность снижается.
— Регуляторные ограничения. Новые законы могут ограничить посуточную аренду в жилых домах (для апарт-отелей это менее актуально).
— Качество УК. Плохой оператор = плохая загрузка. Выбор УК — критически важный этап.
— Конкуренция. В центре Петербурга загрузка отелей снизилась на 6,3 п.п. в 2025 году — давление на тарифы растет.
| Стратегия | Доходность | Вовлеченность | Риски | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|
| Долгосрочная аренда | 4–6% | Низкая | Средние | 14–16 лет |
| Посуточная через УК | 8–12% | Нулевая | Выше, но управляемые | 9–10 лет |
Цифры говорят сами за себя: посуточная аренда через профессиональную управляющую компанию приносит в 1,5–2 раза больше дохода при нулевой нагрузке на инвестора, окупается на 30–40% быстрее.
Главное условие успеха — качественный объект (локация, концепция, инфраструктура) и профессиональный оператор, который знает рынок и управляет загрузкой.
